Desde 1 de agosto que os bancos avaliam os pedidos de crédito à habitação com regras mais apertadas. A decisão continua a ser do banco, mas os critérios são conhecidos. Isso significa que podes preparar o teu processo em vez de ficares à espera de uma resposta.
Ninguém que quer comprar casa gosta de receber a noticia que o sei crédito não foi aprovado. Não se trata de um veredicto arbitrário. O banco analisou um conjunto de números e de indicadores e concluiu que o risco era superior ao que estava disposto a assumir. A boa notícia é que quase tudo isso pode ser trabalhado antes de dares início ao processo de crédito. Vamos falar sobre perfil bancário?
O teu perfil é o primeiro argumento
O banco não avalia só a tua conta bancária. Avalia um conjunto, e é a soma que decide: o rendimento e a estabilidade que ele tem, os encargos que já tens, o comportamento visível na tua conta e o próprio imóvel.
1. Rendimento estável, não apenas rendimento alto. Se trabalhas por conta de outrem, o que pesa é a estabilidade do vínculo: contrato sem termo e alguma antiguidade valem mais do que um salário maior num vínculo frágil. Se trabalhas por conta própria, tens de provar o mesmo por outra via, com faturação regular, histórico de pelo menos dois anos, situação regularizada perante as Finanças e a Segurança Social e contas organizadas ao ponto de o teu rendimento ser legível. Quando não é legível, o banco arredonda para baixo.
2. Encargos e responsabilidades de crédito. Entra tudo o que já pagas, do crédito automóvel aos cartões de crédito, incluindo os créditos de quem pede contigo. Descarrega o teu mapa de responsabilidades de crédito ao Banco de Portugal e passas a ver exatamente aquilo que o banco vê. Amortizar um crédito pequeno antes de entrares no processo pode libertar a margem que te falta.
3. A avaliação do imóvel. O financiamento é calculado sobre o valor mais baixo entre o preço e a avaliação feita pelo banco. Se a casa está à venda por 250.000€ e a avaliação vier a 230.000€, é sobre os 230.000€ que as contas são feitas, e a diferença sai do teu bolso, somada à entrada. A casa que escolhes faz parte da tua aprovação.
4. O comportamento que se lê na conta. Descobertos recorrentes, prestações pagas com atraso e saldos a zero antes do fim do mês pesam na análise. E há um sinal que agrava fortemente o indicador de risco: transferências frequentes para apostas ou jogos online. Do lado de quem analisa, esse padrão lê-se como perfil de risco elevado.
Há ainda uma dificuldade que quase ninguém antecipa. Quem pede o crédito sozinho tem exatamente o mesmo limite de taxa de esforço que um casal: os 45% aplicam-se de igual forma a um ou a dois proponentes, só que num caso incidem sobre um rendimento e no outro sobre dois.
Ter crédito habitação aprovado ficou mais difícil no dia 1 de agosto
O Banco de Portugal substituiu a recomendação que estava em vigor desde 2018. É uma recomendação aos bancos, mas na prática funciona como travão. Isto é o que mudou.
1. A taxa de esforço recomendada desceu de 50% para 45%. Traduzindo para números reais: um agregado com 2.000€ líquidos por mês podia, antes, comprometer até 1.000€ em prestações. Agora o valor de referência baixa para 900€. São 100€ de capacidade de compra que desapareceram sem que o teu ordenado tenha mudado.
E atenção: entra tudo no cálculo. Crédito da casa, crédito automóvel, crédito pessoal, cartões. Se o teu companheiro tem um crédito que tu nem contabilizas mentalmente, o banco contabiliza.
2. A margem de exceção encolheu de 15% para 10%. Antes, os bancos podiam aprovar até 10% do montante concedido com taxas de esforço entre 50% e 60%, mais 5% acima dos 60%. Agora existe uma única margem: até 10% do montante pode ficar acima dos 45%. Continuam a existir exceções, só que há menos espaço para elas.
3. Nos prazos, há boas notícias para quem tem entre 31 e 35 anos. Passam a existir apenas dois escalões: até 40 anos de prazo para quem tem 35 anos ou menos, até 35 anos para quem tem mais de 35. Quem está na faixa dos 31 aos 35 ganha três anos, porque antes estava limitado a 37.
Nos pedidos em conjunto, conta a idade do mais velho. E deixamos aqui o aviso do costume: prazo maior significa prestação mais baixa e juros totais mais altos. Não é uma vitória automática, é uma escolha.
4. Acabou o financiamento a 100% dos imóveis que pertencem aos bancos. Aquelas casas do próprio banco que podiam ser financiadas na totalidade passam a seguir os limites gerais: até 90% para habitação própria e permanente, até 80% para outras finalidades. E o cálculo é feito sobre o valor mais baixo entre o preço e a avaliação.
O efeito da descida para os 45% depende do rendimento com que entras na conta. Estes são os tetos de referência para o conjunto das prestações do agregado:
Cálculo ilustrativo do teto de referência aplicado ao conjunto das prestações de crédito do agregado. Valores de agosto de 2026, sujeitos a alteração.
A data que interessa não é a que tu pensas
Se tens um processo a meio, vale mesmo a pena ligar ao banco, ou ao intermediário de crédito, e perguntar em que enquadramento estás. Temos o relato de uma aluna cuja proposta tinha sido aprovada em julho para 280.000€ e passou para 240.000€ no dia 3 de agosto.
Já tens crédito? No teu contrato não muda nada
Estas regras aplicam-se a contratos novos. Se já tens crédito habitação, o teu contrato mantém-se exatamente como está, com o mesmo prazo, o mesmo spread e a mesma prestação. Isto só se torna relevante para ti se estiveres a pensar transferir o crédito para outro banco, porque aí há uma nova análise e o teu processo passa a ser avaliado com os limites em vigor hoje.
A taxa de esforço que te protege não é a máxima
Há ainda um detalhe que muda contas e que quase ninguém conhece: a prestação usada nesta avaliação não é a que vais pagar hoje. Nos créditos a taxa variável ou mista com prazo superior a dez anos, o banco simula a prestação com um agravamento de 1,5 pontos percentuais na taxa de juro. É um teste de resistência a subidas da Euribor. O regulador está a fazer, no teu processo, a pergunta que tu também devias fazer antes de assinar: e se subir?
Nada disto te obriga a ir ao limite. Se a prestação aprovada te consome 45% do rendimento, é isso que vais viver durante trinta anos, com a Euribor a subir e a descer pelo meio. A taxa de esforço com que a maioria das famílias fica realmente confortável anda mais perto dos 30% a 35%. Pedir menos do que o banco aprova é, muitas vezes, a decisão mais inteligente de todo o processo, apesar de não ser fácil dado o valor atual das casas.
Aprovado e sustentável são coisas diferentes. Só uma delas se paga durante trinta anos.
O plano que tens de ter antes da reforma
Se já tens crédito habitação, a pergunta deixa de ser como conseguir aprovação e passa a ser outra: em que ano queres a casa paga? Define essa data primeiro, de preferência antes da idade da reforma. Escrevemos um artigo em que explicamos como pagar a casa em metade do tempo. Podes ler aqui.
Temos o orgulho de ver de perto muitos alunos nossos a passar por este processo e a conseguir aprovações com excelentes condições, com o apoio dos gestores de crédito dedicados que disponibilizamos para eles. E, quase sempre, o passo seguinte foi o mesmo: montar um plano para pagar a casa em menos tempo, com os investimentos (e claro, o juro composto) a jogar a favor em vez de deixar tudo entregue ao prazo do contrato.
É EXATAMENTE DISTO QUE VAMOS FALAR NO DIA 9
Põe o Teu Dinheiro a Render é um webinar gratuito, a 9 de setembro, às 21h07, online. Vamos mostrar-te como decidir entre amortizar a casa e pôr o dinheiro a render. Não há gravação. A inscrição inclui acesso ao workbook para adaptares à tua vida financeira.
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Andreia e Tânia
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